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Proyectos para cambio de uso de local a vivienda
Terminados los trámites administrativos hay que acudir al Notario para otorgar escritura de cambio de uso. Dicha escritura se remite al Registro de la Propiedad a fin de que este cambie la calificación del inmueble y conste desde entonces como vivienda.Se procede igualmente al cambio de uso en el Catastro, para que sobre el inmueble se comience a aplicar el IBI que le corresponde como vivienda.
Porque en las ciudades la demanda de viviendas para comprar o alquilar es alta y la oferta escasea. Es por ello que cada vez más personas se estén decidiendo por la opción de convertir locales comerciales en viviendas. Pero esto no es algo que pueda hacer el interesado por su propia cuenta, debe tener el permiso del Ayuntamiento del municipio para hacerlo. Para que así a la Administración le conste que hay una vivienda más y aplique sobre ella los impuestos y la normativa correspondiente.
¿En qué consiste una licencia de cambio de uso?
La licencia de cambio de uso consiste en modificar de forma permanente la utilidad habitual de un inmueble. Normalmente convertir un local o establecimiento no habilitado como vivienda en una casa, aunque también podría hacerse al contrario y convertir una vivienda en una oficina.
Pasar un local a vivienda implica obtener la licencia de cambio de uso. No tenerla implica que nadie se va a poder empadronar en la dirección del inmueble, y tampoco se expedirá la cédula de habitabilidad, lo que impedirá la contratación de servicios esenciales como la luz, el agua y el gas.
Además, la tasación de los locales comerciales siempre es más baja que la de las viviendas, y esto puede hacer que el dinero obtenido al ir a solicitar un préstamo hipotecario sobre el inmueble sea inferior.
Por tanto, cuando se hace un cambio de uso es totalmente necesario contar con la licencia que acredita dicha variación en la utilidad del inmueble. Solo así este tendrá la consideración de vivienda a efectos legales.
Pasos necesarios para convertir un bajo comercial en vivienda
Aunque con carácter general hablamos de la conversión de locales en casas, también es posible el cambio de uso de oficina a vivienda. Los requisitos y los trámites van a ser los mismos.
Solicitar informe de compatibilidad urbanística
Lo primero que tienes que tener claro es si el local o la oficina puede pasar a ser una vivienda. Para saber si la normativa urbanística del Ayuntamiento lo permite hay que solicitar a esta Administración un informe de compatibilidad urbanística.
Hay que indicar la ubicación exacta del inmueble y pedirle al Ayuntamiento que aclare por escrito si es posible o no el cambio de uso. Este trámite suele tardar entre 15 y 30 días e implica el pago de una tasa.
Pedir permiso a la comunidad de vecinos
Cuando la Administración ha contestado de forma afirmativa sobre la posibilidad de cambiar el uso de un inmueble, es hora de informar a la comunidad de vecinos y solicitar su permiso para transformar el local en vivienda. Este paso es tan importante como el resto. Si no se realiza, la comunidad puede denunciar al interesado e impedirle obtener la licencia de cambio de uso de local a vivienda.
Solicitar la licencia de obras
Para llevar a cabo la obra es necesario contar con un proyecto de habilitación de local a vivienda elaborado por un técnico especializado y cualificado (proyecto técnico de habilitación y cambio de uso). Este documento es el que hay que presentar para obtener la licencia de obras (mayor o menor, según corresponda).
También habrá que presentar un proyecto de gestión de residuos y un estudio de seguridad y salud laboral, elaborados igualmente por técnicos especialistas.
Solicitar la licencia de cambio de uso
Como ocurre con todas las licencias urbanísticas, la solicitud de las mismas debe realizarse antes de llevar a cabo la acción que las mismas permiten. Por eso, hay que solicitar este permiso antes de implantar el nuevo uso. En caso contrario, el interesado puede ser sancionado por la Administración y además no podrá obtener la cédula de habitabilidad ni empadronarse en la vivienda, porque esta no estará considerada legalmente como tal.
Para hacer la solicitud hay que presentar un proyecto técnico de cambio de uso, por duplicado, elaborado por un técnico cualificado y visado por el correspondiente Colegio Profesional. Este documento reflejará la edificación existente y el cambio de uso que se va a realizar.
Obtención de la cédula de habitabilidad
Una vez obtenidas las licencias administrativas y ejecutadas las obras, el interesado tiene que solicitar la licencia de primera ocupación o cédula de habitabilidad. Documento que verifica que la obra realizada coincide exactamente con lo autorizado. Obtenida esta licencia ya es posible el empadronamiento en el inmueble y también contratar servicios para la vivienda.
Trámites registrales y notariales
Terminados los trámites administrativos hay que acudir al Notario para otorgar escritura de cambio de uso. Dicha escritura se remite al Registro de la Propiedad a fin de que este cambie la calificación del inmueble y conste desde entonces como vivienda.
Se procede igualmente al cambio de uso en el Catastro, para que sobre el inmueble se comience a aplicar el IBI que le corresponde como vivienda.
¿CUÁNTO CUESTA UN CAMBIO DE USO DE LOCAL A VIVIENDA?
El proyecto de cambio de uso requiere de diferentes trámites administrativos y registrales, así como la elaboración de un proyecto por parte de un especialista. Por tanto, al coste de la obra de reforma hay que sumar:
- El precio del proyecto de cambio de uso.
- Las tasas municipales correspondientes a cada una de las licencias pedidas (obras, cambio de uso y primera ocupación).
- El impuesto sobre construcciones, instalaciones y obras.
- Honorarios del Notario.
- Impuesto de Actos Jurídicos Documentados.
Convertir local en vivienda es posible en muchos casos, pero hay que asegurarse de que la normativa lo permite y hacer bien todos los trámites para evitar posibles sanciones por parte de la Administración.
Para que transformar local en vivienda no acabe convirtiéndose en un quebradero de cabeza, es recomendable dejar los trámites en manos de especialistas.
