Como vender el piso familiar en caso de divorcio

Si quieres vender tu piso familiar por divorcio, esta página es para ti. Resolvemos las dudas más frecuentes para que la venta sea fácil y rápida.

Un divorcio es uno de los momentos más difíciles de afrontar. Y entre todos los desafíos que se presentan (la separación en sí, la custodia de los hijos), debemos también tomar la decisión de qué vamos a hacer con la vivienda familiar. Hay, al menos, dos motivos por los que venderla puede ser la mejor opción:

fijar precio vender piso Razones financieras. Habitualmente, uno de los cónyuges sigue viviendo en el piso familiar, pero debe hacer frente a una serie de gastos que antes se pagaban entre dos: suministros, impuestos, gastos de comunidad… El cónyuge que se va, por su parte, debe pagar el alquiler o la adquisición de una nueva vivienda y, en muchos casos, sigue pagando la hipoteca de la vivienda familiar. Si su poder adquisitivo no le llega para hacer frente a todos estos gastos, la venta será la mejor alternativa.
vender con inmobiliaria, con una proptech o entre particulares Razones legales. Es habitual que uno de los cónyuges quiera conservar la vivienda, mientras que el otro la quiere vender. La realidad es difícil en estos casos: si no se llega a un acuerdo entre vosotros, lo más posible es que la situación termine en los juzgados. En el peor de los casos, la venta se realizará de todos modos, pero en subasta pública. Esto implica que se venda por un precio entre un 20% y un 30% inferior a las condiciones de mercado. Por eso, lo mejor es llegar a un acuerdo y vender la propiedad de mutuo acuerdo.

Partiendo de esta base, ¿qué pasa con la vivienda si hay un divorcio? ¿Cuáles son los pasos que debes seguir si decides vender la vivienda familiar? Aquí te lo explicamos.

Pasos para vender la casa tras un divorcio

Los pasos para vender tu piso tras un divorcio dependen de:

  1. El régimen matrimonial que tengáis
  2. Si tenéis o no hijos en común menores de edad
  3. El grado de acuerdo que exista con tu ex-pareja

En esta página analizamos todos estos casos y te explicamos qué pasos debes seguir para vender la vivienda familiar tras el divorcio. Escoge el tipo de régimen matrimonial* que corresponde para comenzar.

  • Vender casa tras divorcio si hay un régimen de gananciales
  • Vender casa tras divorcio si existe separación de bienes
  • Vender casa tras divorcio si tienes una pareja de hecho

*Si no sabes cuál es tu régimen económico matrimonial, puedes pedir un certificado de matrimonio en el Registro Civil donde os casasteis. Ahí podrás verificarlo.

Vender un piso tras un divorcio en régimen de gananciales

Que exista un régimen de gananciales implica, de forma general, que las ganancias, bienes y beneficios obtenidos por uno de los cónyuges durante el matrimonio son de los dos. Tras el divorcio, este régimen de gananciales se disuelve y se le atribuye el 50% de los bienes a cada una de las partes. ¿Cómo se hace, entonces, la liquidación de la vivienda tras un divorcio de gananciales? De forma general, se adjudicará a cada cónyuge la mitad de la propiedad.

Partiendo de esta base, los pasos para vender tu piso tras el divorcio si estabas casado en régimen de bienes gananciales son:

  1. Disolver el régimen económico matrimonial. Lo habitual es incluir la disolución en el convenio regulador, es decir, en el documento que firmarás para legalizar la separación. Lo mejor es que consultes los pormenores de este paso con un experto legal.
  2. Repartir las propiedades en partes iguales. Como hemos dicho, los bienes se reparten a partes iguales. Si tuvierais dos propiedades a vuestro nombre, lo normal sería que cada quien mantuviera uno de esos inmuebles. Si, en cambio, solo compartís la vivienda familiar, se le adjudicará el 50% de la propiedad a cada uno.
  3. Vender la vivienda familiar tras el divorcio. Una vez que la titularidad de la vivienda se haya repartido entre ambos cónyuges, podréis venderla en condiciones normales, siempre que ambos estéis de acuerdo. 

Importante. Ambos miembros de la expareja deberéis firmar el contrato de intermediación inmobiliaria, las arras y la escritura de compraventa. Por eso, es muy importante que los dos estéis de acuerdo en vender la casa. Existen alternativas si esto no es posible (más adelante te explicamos cuáles son), pero todas ellas implican perder una suma importante de dinero.

Lo que hemos descrito hasta aquí es el procedimiento general, pero se complica si tenéis hijos en común, la vivienda tiene una hipoteca o si tu ex se niega a vender la casa. ¡Sigue leyendo! Más adelante en esta página resolvemos todas estas dudas.

Vender el piso familiar tras un divorcio si hay separación de bienes

¿Puedo vender mi casa si estoy casado o casada por bienes separados? Esta es una pregunta habitual y la respuesta es que sí. Si el matrimonio se llevó a cabo en un régimen de separación de bienes, el procedimiento es bastante sencilla, siempre que exista acuerdo entre las partes. Y es que podréis vender la vivienda sin hacer ningún trámite adicional a la demanda de divorcio. Bastará, entonces, con llegar a acuerdo para poner un precio de venta y repartir el dinero a posteriori en la proporción que corresponda. 

Importante. Ambos miembros de la expareja deberéis firmar el contrato de intermediación inmobiliaria, las arras y la escritura de compraventa. Por eso, es muy importante que los dos estéis de acuerdo en vender la casa. Hay alternativas si esto no fuese posible (más adelante te explicamos cuáles son), pero todas ellas implican perder una suma importante de dinero.

Lo que hemos descrito hasta aquí es el procedimiento general, pero se complica si tenéis hijos en común, la vivienda tiene una hipoteca o si tu ex se niega a vender la casa. ¡Sigue leyendo! Más adelante en esta página resolvemos todas estas dudas.

Vender la casa tras la ruptura de una pareja de hecho

Si no estabais casados, pero comprasteis una vivienda juntos, podréis vender el piso antes o después de la separación, sin mayores inconvenientes.

Importante. Ambos miembros de la expareja deberéis firmar el contrato de intermediación inmobiliaria, las arras y la escritura de compraventa. Por eso, es muy importante que los dos estéis de acuerdo en vender la casa. Hay otras alternativas si esto no es posible (más adelante te explicamos cuáles son), pero todas ellas implican perder una suma importante de dinero.

Lo que hemos descrito hasta aquí es el procedimiento general, pero se complica si tenéis hijos en común, la vivienda tiene una hipoteca o si tu ex se niega a vender la casa. ¡Sigue leyendo! Más adelante en esta página resolvemos todas estas dudas.

¿Quién se queda con la casa después del divorcio?

Si la pareja tiene hijos menores de edad, será el juez quien decida cómo se reparte la custodia de los niños y quién se queda con la vivienda familiar. Lo más habitual es que la persona que se queda con la custodia tenga también el derecho de uso de la vivienda. Si la custodia es compartida, suele permanecer en la casa el cónyuge que tenga menos recursos. Incluso el juez puede determinar que ambas partes usen la casa en periodos alternos.

Si no existen hijos menores de edad, la vivienda se repartirá entre los cónyuges según corresponda y en función del tipo de régimen matrimonial. Más arriba en esta página lo explicamos.

¿Se puede vender el piso en un divorcio con hijos?

Sí, se puede vender el piso en un divorcio si hay hijos, pero deberás tener en cuenta que un juez deberá aprobar la operación. Para ello, será necesario solicitarlo con el fin de modificar la sentencia de divorcio. Si la autoridad judicial considera que la operación no supone un perjuicio para los niños, podrá autorizar la venta.

¿Qué pasa si compraste el piso antes del matrimonio?

Si compraste el piso antes del matrimonio este tendrá, en general, carácter privativo. Lo que significa que te pertenece solo a ti y no se verá afectada por el proceso de divorcio. Sin embargo, existe una única excepción que está regulada en el Código Civil y se da cuando se cumplen estos cuatro requisitos al mismo tiempo:

  • Compraste el piso antes del matrimonio con una hipoteca
  • Seguiste pagando la hipoteca luego de contraer matrimonio
  • El matrimonio se celebró bajo un régimen de gananciales
  • La vivienda fue o es el domicilio familiar de la pareja

En este caso, se puede considerar que la parte de la vivienda que se pagó durante el matrimonio (con dinero del régimen ganancial), pertenece a ambos miembros de la pareja. Por tanto, debería repartirse después del divorcio, según la proporción que haya pagado cada uno. En esta página te damos un ejemplo.

¿Cómo vender un piso hipotecado tras un divorcio?

Si el piso tiene hipoteca y ambos acordáis vender el piso a un tercero, podréis realizar una venta normal y utilizar el dinero de la venta para cancelar el préstamo hipotecario. La ganancia que quede se repartirá entre ambos en la proporción que corresponda.

Ten en cuenta que, una vez que la hipoteca esté pagada, deberás cancelar la carga en el Registro de la Propiedad. Para ello, puedes contratar un gestor independiente, dejar todo en manos de la gestoría del banco o hacer los trámites por tu cuenta. Nosotros te recomendamos hacerlo con nosotros ya que colaboramos con un gestor que puede hacerte ahorrar 300 euros de media

¿Qué pasa si tu ex se niega a vender el piso?

«Mi ex-pareja quiere vender la casa y yo no». Esta frase es una de las más habituales tras un divorcio. Y esto nos lleva a otra pregunta habitual: ¿se puede obligar a vender una casa si la expareja no quiere? Lo cierto es que sí, la venta se puede forzar, pero lo mejor es llevar a cabo la operación de común acuerdo. De lo contrario, tanto tú como tu ex estaréis perdiendo dinero. Si la relación es complicada, puedes contratar un mediador (puede ser un agente inmobiliario, por ejemplo) para que os ayude a conciliar vuestros intereses.

Dicho esto, y reforzando la idea de que lo mejor para ambos es llegar a un acuerdo y vender en condiciones de mercado, te contamos cuáles son alternativas para cerrar la compraventa si uno de los miembros de la expareja se niega a hacerlo.

Extinción de condominio

Si tu expareja no quiere vender la casa, podéis hacer una extinción de condominio de común acuerdo. Esta consiste en que él o ella conserve la vivienda y te compense económicamente por el porcentaje que te corresponde.

De forma general, podría entenderse como venderle tu parte de la casa. Pero existen diferencias a nivel fiscal: la extinción de condominio tributa para el impuesto de actos jurídicos documentados, cuyo gravamen oscila entre el 0,5% y el 1,5% del valor de la vivienda. La compraventa, en cambio, tributa en el IRPF y la plusvalía municipal y los costes ascienden a importes mucho mayores.

Importante. En caso de que el matrimonio se hubiera celebrado en un régimen de gananciales, no será necesario hacer una extinción de condominio. En el mismo acto de disolución del régimen económico matrimonial un cónyuge puede quedarse con el 100% de la vivienda, a cambio de compensar económicamente al otro.

Venta del proindiviso 

Vender el proindiviso significa vender la mitad de tu piso a un tercero. Esta es una práctica completamente legal y está amparada por el Código Civil. Existen, en efecto, muchas empresas que se dedican exclusivamente a ello.

Hasta aquí todo parece simple, pero debes tener en cuenta que el precio que pagarán por tu mitad de la vivienda es entre un 35% y un 50% más bajo que lo que podrías obtener en condiciones de mercado. Además, tu ex tiene derecho de adquisición preferente: si la empresa que compra proindivisos te hace una oferta, tu ex tendrá prioridad para comprar tu parte de la vivienda al mismo precio que iba a pagar la empresa en cuestión.

División de la cosa común

¿Puede un juez obligaros a vender el piso por divorcio? La respuesta es sí y de eso se trata la división de la cosa común. Para ello, se debe interponer una demanda y, en la mayoría de los casos, el juez ordena la subasta pública del piso. Luego, se reparten las ganancias entre ambos cónyuges.

Este procedimiento, sin embargo, puede tardar MUCHO TIEMPO en resolverse. Y el precio de venta suele ser entre un 20% y un 30% más bajo de lo que podría obtenerse en condiciones de mercado. Por eso, lo mejor es llegar antes a un acuerdo.

Cabe añadir que, si en la demanda de divorcio se establece que uno de los cónyuges tiene el derecho de uso del piso, este debe respetarse después de venderla. Así, si la casa se vende por subasta pública, el nuevo propietario no podrá ocupar la vivienda hasta que no caduque el derecho de uso del cónyuge en cuestión. 

 

¿Qué impuestos se pagan por vender una casa tras el divorcio?

Los impuestos que se pagan son los mismos que en en cualquier venta: el IRPF y la plusvalía municipal. Pero ¿qué porcentaje le corresponde pagar a cada cónyuge?

  • IRPF→ Cada quien deberá tributar por la ganancia que obtenga al vender su parte proporcional. 
  • Plusvalía municipal→ A priori, también debería repartirse en función del porcentaje que le corresponde a cada cónyuge. Pero como se trata de un impuesto solidario, si una de las partes no paga, la Agencia Tributaria podría exigirle el pago al otro miembro de la pareja.
¿Cómo se calcula la ganancia patrimonial al vender un piso tras un divorcio?
¿Puedes acogerte a la exención por reinversión en vivienda habitual si vendes tu casa por divorcio?

Consejos para vender tu piso tras el divorcio

Sabemos que vender la vivienda familiar tras un divorcio suele traernos algunos problemas. Por eso, en otro artículo te damos alguno consejos para reducir los riesgos y evitar inconvenientes en el momento de llevar a cabo la operación. Un spoiler: todos los consejos están basados en casos reales y ¡son importantes!

▷▷▷ Consejos para vender tu casa después de un divorcio 

FAQ – Preguntas frecuentes vender tu piso tras divorcio

Un divorcio puede ser un proceso a nivel emocional muy difícil. Y más aún cuando existe un piso en común que se decide vender. Además, esta operación se puede dar bajo distintas circunstancias, por lo que la forma en que debemos afrontarla puede tener diversos matices. Por esto, desde Houwzer queremos responder a las preguntas más frecuentes que nos hacen:

¿Quién puede vivir en el piso mientras se vende en caso de divorcio?
¿Quién tiene que pagar los gastos de vivienda en un proceso de divorcio?
¿Necesitas la autorización de tu cónyuge para vender el piso, aunque no sea propietario?
¿Cómo quedarse con el piso en un divorcio?
¿Cómo obligar a tu ex a vender el piso?
Si estás separad@, ¿te pueden obligar a vender el piso?