Como descalificar VPO en Madrid

CÓMO DESCALIFICAR VIVIENDA DE PROTECCIÓN OFICIAL EN MADRID PASO A PASO 

Si necesitas descalificar tu VPO en Madrid podemos ayudarte por solo 600€+IVA. Tenemos profesionales especializados en Viviendas Protegidas desde hace más de 15 años y nos ocupamos de todo el proceso. También disponemos de cartera de clientes compradores interesados en esta tipo de inmuebles y ayudamos al futuro comprador a conseguir las mejores condiciones de hipoteca.

Debido a la incertidumbre que está creando la nueva Ley de Vivienda, queremos hacer especial atención en el miedo que ha surgido entre los propietarios de VPO. Nuestra recomendación, como consulting inmobiliario, es proceder a la descalificación voluntaria lo antes posible. Ya que de esta manera, no habrá ninguna posibilidad de que les apliquen la cláusula que extiende la protección a 30 años -sea cual sea la calificación definitiva de su vivienda-. Algo que todavía no ha quedado claro del todo, pese a que desde el Gobierno dicen que esta medida no tendrá carácter retroactivo.

De lo que no debes tener ninguna duda respecto a las Viviendas Protegidas construidas en suelo público o reservado, las cuáles, a partir de ahora, serán Viviendas de Protección Oficial permanentemente.

DESCALIFICACIÓN VPO EN MADRID

La descalificación de una Vivienda de Protección Oficial en Madrid es el proceso que se realiza para convertir en libre un inmueble protegido. Aunque no todas las VPO se pueden descalificar. Dependerá del Decreto Ley al que estén acogidas y del tipo de vivienda que sea. En nuestra agencia somos expertos en cualquier tipología de viviendas en Madrid y resolvemos todas tus dudas sin coste alguno.

Debes tener claro que no es obligatorio descalificar una vivienda protegida para vender. Además, normalmente, en primera adquisición, debemos esperar un periodo inicial de 10 añossalvo causas justificadas.

Para poder vender durante los primeros 10 años, debemos solicitar una autorización de venta y devolver la totalidad de las ayudas recibidas. Pero como se mantienen las condiciones de protección originales, solo podremos vender por un valor máximo de venta, y el comprador tiene que destinarla a vivienda habitual.

Otra forma de vender una VPO en Madrid, sin tener que pagar el 20% del importe de venta a la EMVS -cuando aún no han pasado los 15 años y un día- es mediante un alquiler con opción a compra entre particulares. No obstante, la cantidad establecida tiene que regirse por la normativa de Viviendas Protegidas. No superando nunca los precios de venta ni de renta máximos, o estaríamos cometiendo una infracción en materia de VPO, pudiendo ser sancionados por la Administración.

De todas formas, para el propietario que alquile su inmueble, siempre será aconsejable añadir en el contrato de alquiler de la vivienda protegida una autorización expresa del inquilino para poder realizar la descalificación de la vivienda por si quisiera hacerla en el futuro.

¿Por qué merece la pena descalificar una VPO en Madrid?

Porque si llevamos a cabo la descalificación de una VPO en Madrid, podemos beneficiarnos de los siguientes aspectos:

  •  Al descalificar una vivienda queda libre de cargas, y por tanto, se puede vender o alquilar a un precio real de mercado.
  • Se incrementa el valor de la viviendalo que nos permite ampliar el importe y el plazo del préstamo hipotecario. Recibiendo dinero en efectivo inmediatamente.
  • Cuando una persona mayor es propietaria de una VPO, merece la pena comenzar el proceso de descalificación voluntaria cuanto antes. Ya que así, en el momento de que la persona fallezca, se le podrá otorgar a la vivienda el valor real de mercado. En vez del precio máximo legal establecido, que en determinadas zonas de Madrid existe una diferencia de hasta 200.000€. Evitando pagar de esta forma un incremento patrimonial astronómico. (Que puede ascender hasta los 44.000€ en algunos casos).

Sin embargo, es importante señalar que este proceso requiere de tiempo y conocimientos técnicos. Primero hay personarse en la Dirección General de Arquitectura y Vivienda de la Comunidad de Madrid, y después tendremos que consultar a otros cuatro organismos oficiales, para saber si hay que devolver determinadas ayudas económicas que se recibieron en su día.

¡Solicita información sin compromiso! La primera consulta es totalmente gratuita. Llámanos al 91 489 21 27 o déjanos tus datos y te devolvemos la llamada. 

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Respuesta administración para devolver ayudas en Madrid
Contestación administración para devolver las ayudas en la descalificación de una VPO en Madrid

Cómo descalificar una VPO en Madrid paso a paso

Paso 1: Averiguar si se permite la descalificación voluntaria de tu VPO

Para realizar esta consulta en la Dirección General de Arquitectura y Vivienda, vamos a necesitar tres datos presentes en las escrituras de la vivienda:

  • Fecha de calificación definitiva.
  • Número de Expediente de Construcción.
  • Dirección exacta del inmueble.

Paso 2: Cómo realizar la descalificación de una VPO en Madrid

Una vez tengamos ya toda esta información, tendremos que consultar a la Dirección General de Arquitectura y Vivienda de la Comunidad de Madrid, cuál es el periodo máximo de protección de nuestra VPO y si está permitida su descalificación voluntaria o anticipada. En este organismo también nos comunicarán el precio máximo legal de venta de nuestra Vivienda Protegida.

En el caso de que sí se permita la venta de nuestra vivienda, tendríamos que solicitar una autorización o un informe de venta (en función de los años transcurridos desde la calificación definitiva).

La autorización de venta es un documento obligatorio al vender una VPO dentro de los 10 años de protección iniciales. Igual que la devolución de todas las ayudas percibidas más intereses generados, junto a las bonificaciones y exenciones que se nos aplicaron. Vendiendo únicamente por el precio máximo establecido.

En cambio, el informe es un documento que se utiliza cuando ya han transcurrido 10 años desde la calificación definitiva, y sirve para demostrar ante notario el cumplimiento de este plazo. No es obligatorio pero sí recomendable, porque nos puede exigir su presentación el Registrador de la Propiedad, el comprador, el banco, el tasador del banco, etc.

Y la solicitud del informe de venta debe hacerse el mismo día que finalice el periodo inicial o después de la fecha de vencimiento. Si lo hacemos antes la Administración podrá denegar la solicitud por incumplimiento de la protección.

Las Viviendas Protegidas sujetas al Real Decreto 801/2005 no permiten su descalificación voluntaria

Sin embargo, hay determinadas VPO cuyo precio máximo legal de venta no se rige por módulos y no permiten su descalificación anticipada. Y otro documento imprescindible para vender las viviendas acogidas al Real Decreto 801/2005 es un certificado bancario que indique si el préstamo es cualificado.

Modelo 030 y tasa de 55,58€

Por último, para comenrzar la descalificación voluntaria, tenemos que presentar la solicitud de la descalificación de nuestra VPO en Madrid, junto con el modelo 030, y el correspondiente pago de la tasa de 55,58€. Momento desde el cual nos facilitarán un número de expediente, con el que podremos consultar el estado del proceso en que se encuentra nuestra vivienda.

Documentación a presentar para realizar la descalificación de una VPO en Madrid

Junto a la solicitud de la descalificación, hay que llevar la siguiente documentación:

– Ejemplar del abono de la tasa correspondiente.
– Copia de la escritura o título público de adquisición de la vivienda.
– Número de expediente y fecha de calificación definitiva (que aparece en la escritura o en la cédula de calificación).
– En caso de existir un representante o tutor legal, un escrito original firmado ante notario por los titulares.
– Si hubiera más de un titular del inmueble, declaración jurada y firmada por todos ellos para no causar perjuicio a terceros tras la descalificación.
– Fotocopia del DNI de todos los titulares.

Toda esta información debe aportarse firmada por el conjunto de los titulares de la vivienda. Se puede presentar en cualquier registro con ventanilla única. Una vez enviada la solicitud, el organismo pertinente responderá a la misma con una carta similar a esta:

Paso 3: ¿Cuántos organismos intervinieron en la promoción y venta de nuestra VPO?

En función de cuántas instituciones hayan participado en la construcción y posterior comercialización de esa VPO, tendremos que devolver más o menos ayudas.

Así, por ejemplo, si compramos nuestra vivienda a través del IVIMA (Instituto de la Vivienda de la Madrid) o la EMVS (Empresa Municipal de Vivienda y Suelo), habría que contactar por un lado con la Agencia de la Vivienda Social, en el primer caso; y con el Ayuntamiento de Madrid, en el segundo.

Otros organismos que pudieron participar podrían ser los siguientes: el Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana -anterior Ministerio de Fomento- o la Consejería de Hacienda de la Comunidad de Madrid (tributos).

Ayuntamiento de Madrid

Plaza Cibeles, 1 28014 Madrid

Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana

Paseo de la Castellana, 67, 28046 Madrid

Consejería de Hacienda de la Comunidad de Madrid

Calle General Martínez Campos, 30, 28010 Madrid

Agencia de Vivienda Social de la Comunidad de Madrid

Calle Basílica, 23, 28020 Madrid

Paso 4: Devolver las ayudas si corresponde

Recibiremos una notificiación de cada uno de los organismos con la cantidad a devolver, más los intereses del dinero generados. Junto con un certificado de tres meses de validez (hasta que abonemos la cantidad económica establecida). Aunque cabe la posibilidad de que no tengamos que devolver ayudas en alguna entidad concreta.

El tema es que muchos propietarios no son conscientes de haber recibido ningún tipo de ayuda, pese a que todas las VPO reciben bonificaciones, exenciones tributarias y/o ayudas directas, como las que enumeramos a continuación:

  • Al comprar una VPO casi seguro que te beneficiaste de una exención total del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD)
  • Puede que hayas disfrutado de una bonificación en el IBI del 50% durante los 3 primeros años.
  • Y en algunos casos también se bonifica el Certificado de 1ª ocupación por parte del Ayuntamiento de Madrid.

A continuación mostramos dos notificaciones del Ayuntamiento, una vez comenzada la descalificación de una VPO en Madrid. En la primera imagen, el propietario no debe devolver ninguna ayuda; mientras que en la segunda sí.

Paso 5: Consultar con la entidad bancaria cómo fue el préstamo concedido

Para obtener información sobre el préstamo al que se subrrogó el primer adquirente o el promotor, habrá que consultar con la entidad bancaria que lo concedió en su momento. En caso de que no sepamos a qué entidad dirigirnos, necesitaremos una nota literal extensa Registro de la Propiedad.

Cuando sepamos cuál es la entidad financiera que lo concedió, le pediremos los siguientes documentos:

  • Fecha de formalización del préstamo cualificado.
  • Fecha de cancelación del préstamo cualificado.
  • Ayudas de subsidiación por semestres (Indicando los años, en caso de existir).

Paso 6: Ministerio de Transportes (Anterior Ministerio de Fomento)

Una de las Administraciones indispensables para realizar la descalificación de una VPO es el Ministerio de Transportes. La documentación que tenemos que presentar aquí para conocer las ayudas concedidas es la siguiente:

  • Escrituras de la vivienda
  • Nota simple
  • Nota literal extensa
  • DNI de todos los propietarios
  • Certificado que verifica que está permitida la descalificación anticipada
  • Certificado bancario

Una situación habitual en segundas transmisiones, es que no aparezca el banco del primer propietario en la nota literal extensa. Esto se debe a que tras la cancelación del préstamo hipotecario, se hizo desaparecer de la historia de la vivienda. En ese caso, hay que realizar un escrito dejando constancia de lo sucedido.

Y si no existiese préstamo cualificado, no habrá que devolverlo al Ministerio de Transportes. Aunque puede que el propietario recibiera otras ayudas, como las Ayudas AEDE (Ayuda Estatal Directa a la Entrada)que también fueron concedidas por esta Administración.

Paso 7: Certificado de descalificación

La carta que nos remita el Ministerio de Transportes, tendrá que ser presentada en la Oficina de Atención Integral al Contribuyente (C/Raimundo Fernández Villaverde, 32 28003 Madrid) del Ayuntamiento de Madrid, junto con la siguiente documentación:

  • Escrituras de la Vivienda
  • DNI de la parte propietaria
  • Modelo a completar que nos facilitarán allí mismo

En el plazo de mes y medio obtendremos respuesta. Entonces debemos ir a la Dirección General de Vivienda y Rehabilitación (C/Maudes, 17 28003 Madrid), para entregare todos los documentos requeridos, junto con las respuestas de cada organismo.

Y ya después solo queda esperar a que nos entreguen el certificado de descalificación, que prueba que la vivienda ya no está protegida.

* También será necesario que el interesado firme un documento en el que manifiesta que la descalificación no crea ningún prejuicio a un 3º.

Una vez realizada la descalificación de la VPO en Madrid, el precio y el uso de la vivienda son totalmente libres.

¿Cuánto cuesta la descalificación de una VPO en Madrid?

No podemos asegurar un precio exacto, porque cada proceso de descalificación es distinto. En función de las ayudas que el propietario o el promotor de la VPO hayan recibido y del Real Decreto al que se acogiera la vivienda, el coste puede oscilar desde los 0€ hasta los 30.000€.

Circunstancias que pueden complicar la descalificación de una VPO en Madrid

1. ¿Y qué pasa si ya he encontrado comprador? ¿Puedo firmar un contrato de arras aunque todavía no haya terminado la descalificación?

No deberías hacerlo porque estarías cometiendo una ilegalidad, que puede ser sancionada por la Administración. Nuestra recomendación es que esperes a que se haya inscrito el certificado de descalificación en el Registro de la Propiedad, para quitarle así la carga de Vivienda Protegida al inmueble.

La razón por la cuál no deberías firmar ningún tipo de contrato, ya sea privado arras o compraventa, es que si lo hicieras tendrías que poner el precio máximo establecido, aunque ya hayas comenzado el proceso de descalificación voluntaria, y tengas pensado vender a precio libre. Mientras estemos descalificando, nuestro piso sigue siendo una vivienda protegida.

Así que, lo mejor es tener paciencia y esperar el tiempo necesario. No obstante, si contratamos los servicios de un profesional, en vez de en seis meses, podemos tener la descalificación voluntaria en solo 2 meses y 3 semanas.

2. ¿Si tenemos la vivienda alquilada podemos descalificarla?

No existe ningún problema, aunque antes de comenzar con los trámites de la descalificación será necesario informar por escrito al inquilino y que firme el documento para dejar constancia de la comunicación fehaciente. Además, junto a la solicitud de descalificación, debemos presentar los siguientes documentos:

  • Documento de conformidad de la parte arrendataria, donde manifieste que ha sido informado del proceso de descalificación voluntaria y que está de acuerdo. Por supuesto, deben quedar reflejados los datos personales de todos los inquilinos. Dado que no existe un modelo específico para estos supuestos, tendrá ser redactado por los interesados.
  • Copia del contrato de arrendamiento formalizado correctamente (fianza+visado).
  • Copia del documento de identidad de los arrendatarios.

Es importante mencionar que al iniciar un proceso de descalificación de una Vivienda Protegida alquilada, la Sección de Autorizaciones y Permisos de Venta enviará a la Sección de Inspección y Expedientes Sancionadores el contrato de arrendamiento, para comprobar que el expediente de alquiler cumple con la normativa establecida.

* ¡Ojo! Porque si el propietario no ha depositado la fianza, ni ha visado el contrato de alquiler de su Vivienda Protegida, será sancionado por la administración. Una multa que puede ir desde los 150€ hasta los 1.500€ si es leve; de los 1.501€ a los 6.000€ si es grave; y de los 6.001€  hasta los 60.000€ si es muy grave.

3. Descalificar una vivienda en caso de divorcio

Si una pareja casada en gananciales es propietaria de una Vivienda de Protección Oficial y decide divorciarse, tendrá que ponerse de acuerdo para comenzar el proceso de descalificación. Puesto que dicho trámite debe realizarse de mutuo acuerdo, y siempre debe firmarse por ambos titulares. Con independencia de su separación legal.

4. Descalificación de plazas de garaje no vinculadas

Lo más habitual en las Viviendas Protegidas de reciente construcción es que se vendan conjuntamente vivienda, plaza de garaje y trastero en una misma finca registral. Y si existe una segunda plaza de garaje, seguramente sea una finca registral independiente.

Por tanto, a la hora de descalificar, tendremos que realizar dos procesos de descalificación distintos (uno por cada finca registral, con sus tasas de 55,58€ y la documentación correspondiente). Esto aplica tanto para plazas de garaje cubiertas, como las que están al aire libre bajo porches o las que son totalmente exteriores.

Además, en la mayoría de casos, llevar a cabo la descalificación de esta segunda plaza de garaje no vinculadapuede no ser rentable; debido a que el precio máximo legal de venta establecido es superior al valor real de mercado. Con lo cual, no se aconseja su descalificación por el coste y la dedicación que implica.

En cambio, a la hora de solicitar una Autorización o Informe de venta, si se pueden agrupar en el mismo trámite ambas fincas.

5. Y si tengo un local comercial de VPO, ¿debería descalificarlo?

Desde nuestro punto de vista como profesionales del sector de VPO es lo más acertado, porque así podrás vender a precio de mercado o realizar todo tipo de modificaciones (segregarlo para obtener dos locales más pequeños o convertirlo en vivienda). Obras que la Administración no permite mientras nuestro local siga siendo de protección oficial.

6. ¿Es posible descalificar un terreno de protección pública?

No está permitido, porque cuando un terreno está reservado para la construcción de Viviendas Protegidas, debe utilizarse para ese fin.

Según la orden 1577/2005, de 11 de mayo, (actualmente derogada), se establecía que había unos límites porcentuales en la construcción de viviendas libres y protegidas. De todas las promociones, al menos el 25% del total debían ser VPPL (Viviendas de Protección Pública de Precio Limitado) y el 15% VPPB (Viviendas de Protección Pública de Precio Básico). Y hasta del 20% si en el planeamiento correspondiente había 500 o más viviendas.

Asimismo, la Orden 116/2008, de 1 de abril, deroga estos porcentajes y establece que la normativa regulatoria en esta materia seguirá siendo la Estatal vigente en materia de Protección Oficial.

Por lo que, no cabe duda que tanto el constructor, como el adquiriente deben cumplir los mismos requisitos que se exigen en una primera transmisión (no superar unos ingresos máximos, destinarla a Vivienda Habitual, no tener otra Vivienda Protegida en propiedad, etc.).

Primero vamos a solicitar información básica de la vivienda para estar seguros de si se puede descalificar, conocer a qué Real Decreto está acogida y cuál es la mejor forma de vender tu VPO. Solo cobramos nuestros honorarios en caso de realizar la descalificación voluntaria o solicitar la Autorización o Informe de venta.

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