Paso 1: Comience con sus ingresos por alquiler
Sus ingresos por alquiler deberían ser bastante sencillos. Pero usemos un ejemplo específico. En 237 Rental Property Drive, teníamos un mes desocupado y once meses ocupados, por un total de $11,000 en alquiler ese año.
Ingreso: 11,000.
Paso 2: Calcula tus gastos
Ahora, a hacer frente a los gastos.
Todos los gastos deben calcularse y eso puede ser un desafío, porque a menudo hay demasiados. Echemos un vistazo a algunos de los gastos más comunes (profundizaré en los gastos reales de poseer una propiedad de alquiler en otro artículo):
Pago hipotecario. Esto incluye su capital y su interés. Puede que te estés preguntando: «¿Incluyo mi principio?» ¡Discutimos esto a continuación!
Contribución de la propiedad. Cuando usted es un ocupante propietario, generalmente obtiene una exención de impuestos. Pero cuando eres propietario de una casa, tienes que pagar todo.
Seguro de propiedad. Incluso si sus inquilinos tienen un seguro de inquilino, aún necesita un seguro de propietario.
Reparaciones y mantenimiento. Estos son a menudo los gastos más grandes, y los que debe vigilar de cerca.
Gastos de publicidad/administración. Publique listados de alquileres, realice verificaciones de antecedentes de posibles inquilinos, etc.
Comisiones o gastos de funcionamiento. Por ejemplo, puede tener su propiedad de ingresos con un administrador de la propiedad.
Digamos que el cargo total por 237 Property Drive es de $589 por mes. Es una propiedad pequeña y no cuesta mucho, pero aún así no es pura ganancia.
Gasto: 589.
Paso 3: Determine su ROI
Después de haber calculado nuestros gastos, es hora de determinar nuestro ROI.
Recuerda que la fórmula del ROI es:
(ingresos – gastos) / gastos = ROI
Para propiedades residenciales en 237 Rental Property Drive, nuestro cálculo será:
($11,000 – $7,068) / $7,068 = 55%
Ahora usted tiene el retorno de la inversión de su propiedad de alquiler.
Probablemente se esté preguntando de dónde salieron los $7,068; son los gastos totales del año. A pesar de que solo tuvo alquiler por 11 meses, todavía tuvo gastos por los 12 meses completos.
Un ROI del 55 % es muy bueno y, en general, poco probable. La mayoría de los alquileres rendirán alrededor del 5% al 10%, sin contar el capital.
Si no quiere meterse con estos cálculos, siempre puede usar una calculadora de ROI. Pero comprender lo que se incluye en su ROI puede ayudar. Y hay algunas otras cosas que tal vez quieras considerar también.
Si está tratando de comparar múltiples propiedades, tratando de determinar su flujo de efectivo, o tratando de determinar sus ganancias netas, los cálculos requeridos serán diferentes.
Capital contable y utilidad operativa neta
Como mencionamos, agregamos los pagos de la hipoteca porque, bueno, salen de su cuenta. Son algo de lo que debe preocuparse con respecto a su flujo de efectivo. Si los pagos de su hipoteca son más que su alquiler, sentirá que está perdiendo dinero todos los meses, incluso si su capital supera la pérdida.
Pero algunos inversores inmobiliarios incluyen el capital que han ganado en su ROI. ¿Tú deberías?
Depende. Incluir la equidad significa que eliminará el principio de su hipoteca de sus gastos. Sus ganancias serán mayores y más precisas. Pero tu flujo de caja es otro asunto completamente diferente; su flujo de caja se verá mucho mejor de lo que realmente es.
Después de todo, su activo no se puede liquidar fácilmente. Es un activo.
La mayoría de los propietarios no pensarán en su valor líquido al calcular el ROI. Pero ¿por qué el patrimonio lo hace En este caso, algunas empresas de administración de propiedades e inversores también calcularán los ingresos operativos de sus propiedades.
El ingreso operativo neto es cualquier cosa menos capital incorporado en el activo. Por lo tanto, dejaría de lado cualquier capital pagado (aunque aún dejaría intereses). Si desea incluir capital en la inversión de su propiedad de alquiler, mantenga la coherencia con sus cálculos, especialmente cuando compare propiedades.
Diseñando tu flujo de efectivo
Una vez que calcule su ROI, también puede ejecutar proyecciones de efectivo. Las proyecciones de efectivo son increíblemente valiosas para los inversores y los propietarios de viviendas. Es posible que esté ganando una gran riqueza, pero si su flujo de efectivo es bajo, podría estar en problemas.
Proyecte su flujo de caja mensual utilizando el ROI de su propiedad de alquiler para obtener una mejor idea de dónde estará su inversión inmobiliaria en el futuro.
tu reembolso
Además del ROI, es posible que desee conocer su rendimiento en efectivo. Su rendimiento en efectivo puede ayudarlo a comparar una inversión en propiedades de alquiler con otra.
El reembolso es por el monto real que pagó por la propiedad. En otras palabras, el pago inicial, los costos de cierre, etc. Se verá afectado por el valor de la propiedad y no solo por los gastos mensuales o anuales.
Su rendimiento en efectivo es la cantidad que gana anualmente en función del dinero que paga.
El rendimiento en efectivo se usa a menudo en la inversión inmobiliaria para comparar varias propiedades de inversión. No se utiliza con fines de flujo de caja ni siquiera para determinar la rentabilidad de la propiedad.
En cambio, se utiliza para tomar decisiones de inversión inmobiliaria.
Digamos que tiene una propiedad con un precio de compra de $200,000. Debe hacer un pago inicial de $40,000, pero el alquiler será de $24,000 por año. Su rendimiento en efectivo es del 60%.
Compare eso con una propiedad con un precio de compra de $300,000. Debe hacer un pago inicial de $ 60,000, pero el alquiler será de $ 30,000 por año. Su rendimiento en efectivo es del 50%.
Inicialmente, la segunda opción puede parecer mejor; usted está ganando $30,000 contra $24,000. Pero cuando realmente miras los números, la primera propiedad es mejor. El precio de compra es más bajo y hay un mayor porcentaje de devolución.
La importancia del retorno de la inversión
A menudo calculamos el ROI de alquiler por varias razones.
Queremos saber cuánto estamos ganando. ¿Cómo se compara nuestra inversión con otras inversiones en nuestra cartera?
Queremos comparar diferentes inversiones potenciales. ¿Qué inversión tendrá el mejor rendimiento bruto de alquiler? ¿Cuál tendrá la mejor plusvalía?
Queremos conocer el rendimiento histórico de nuestra inversión. ¿El ROI sube o baja? Si el ROI está cayendo, podría ser el momento de conectarse con un agente de bienes raíces y vender.
El cálculo del ROI predeterminado nunca cambia, ya sea que esté calculando el ROI para bienes raíces comerciales, bienes raíces residenciales o acciones y bonos.
Pero lo más importante es tener una imagen precisa de sus ingresos y gastos. No puede calcular nada correctamente, ya sea su ingreso neto, el impuesto sobre las ganancias de capital o la declaración anual, si no tiene los números reales.
Pero una vez que conoce su flujo de efectivo neto, puede tomar mejores decisiones financieras.
Entonces, ahí está…
La inversión inmobiliaria es compleja. A veces no haces una devolución en efectivo; a veces lo compensas todo con equidad. Puede tener un flujo de caja terrible, pero una gran inversión. Puede que tenga una inversión terrible, pero un gran flujo de caja.
Si invertir en bienes raíces fuera fácil, entonces todos serían inversores inmobiliarios. Pero vigilar el retorno de la inversión de su propiedad de alquiler lo acercará mucho más al éxito.
Preguntas frecuentes
¿Qué es la regla del 2% en bienes raíces?
La regla del 2% es una guía de cuánto debe cobrar en alquiler. Generalmente, eso es $2,000 por cada $100,000 que vale su casa. Pero no todos los mercados inmobiliarios siguen o pueden apoyar esta regla; también necesita mirar el mercado de alquiler. 0.8% a 1.3% es más probable.
¿Qué es un buen ROI en alquileres?
La mayoría de las empresas de administración de propiedades intentarán obtener un ROI superior al 10%, pero también es válido entre el 5% y el 10%. Depende de su mercado de alquiler.
¿La equidad es parte del ROI de los alquileres de bienes raíces?
Depende. Ciertamente, puede incluir el capital en los cálculos del ROI de su propiedad de inversión, pero también puede omitirlo. Solo asegúrese de ser coherente al comparar una inversión inmobiliaria con otra inversión.
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